发力存量资产盘活 房企加速轻资产转型
本报记者 陈 潇
盘活存量商业资产正成为各大上市房企拓宽融资的重要支点。近期，通过引入险资，将优质商业资产通过公募REITs分拆上市等方式，房企正持续回笼资金，并向“轻资产运营”模式持续靠拢。
近期，瑞安房地产有限公司(以下简称“瑞安房地产”)以及中国海外发展有限公司(以下简称“中国海外发展”)接连宣布盘活旗下优质商业地产。
6月25日晚间，瑞安房地产发布公告称，通过全资附属公司SODH及现有股东、基金、基金普通合伙人1和2、岭南新天地项目公司佛山瑞安天地房地产开发有限公司(以下简称“佛山瑞安”)以及岭南站购物中心项目公司佛山安盈房地产开发有限公司(以下简称“佛山安盈”)达成合作，转让佛山瑞安及佛山安盈各自的100%股权，总对价约34.9亿元。
交易完成过后，基金将持有的佛山瑞安及佛山安盈100%股权，而瑞安房地产将通过间接全资附属公司上海瑞安投资集团有限公司拥有基金57.63%的合伙权益。根据瑞安房地产的公告，该交易于扣除税项及交易成本后，所得款项净额合计约6.83亿元，所得款项将用于公司的一般营运资金。
值得关注的是，前述公告中的“基金”为青岛瑞见私募股权投资基金合伙企业(有限合伙)(以下简称“瑞见私募”)。天眼查App显示，瑞见私募背后有大家人寿保险股份有限公司身影。
“该操作使得瑞安房地产在不丧失项目控制权的情况下获得约6.83亿元现金回笼，缓解了运营资金压力。以基金的方式持有该资产，也或为未来潜在的REITs退出埋下伏笔。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示。
与此同时，中国海外发展也正推动优质商业资产分拆上市。公司计划将位于佛山市南海区的购物中心项目——中海佛山南海映月湖环宇城项目，通过公募基础设施证券投资基金(REIT)的形式在深圳证券交易所独立上市，计划募资13.55亿元。
中国海外发展在公告中表示，基础设施REIT的发行提供了一种新的股权融资方式，通过引入股权基金，可以减少对传统债务融资方式的依赖，实现基础设施REIT融资方式的多样化。通过公募基金单独上市，公司将能够盘活其基础设施资产，避免基础设施投资回收期较长及资产周转率较低的不利影响。此举亦将增强公司的滚动投资能力及可持续营运，有利于公司的长期表现。
中指研究院企业研究总监刘水向《证券日报》记者表示，中国海外发展具有较多优质商业地产资产，未来有可能把其他资产纳入REITs平台，实现更多的优质商业物业出表上市，进行融资回笼资金，降低杠杆，提高资金使用效率。
事实上，近期，REITs市场持续扩容，不少房企亦积极参与公募REITs发行。无论是瑞安房地产借助险资基金回笼资金，还是中国海外发展推动资产分拆上市，都表明优质商业地产正借力金融工具，持续打通“转轻路径”。刘水表示，房企通过REITs进行资产证券化意味着“轻资产转型”进入新阶段。通过REITs，房企可将存量资产“打包上市”，释放沉淀资金的同时，使企业从资产持有者转变为投资参与方和运营方，促进房企从传统开发模式向资产管理模式创新，推动行业向高质量、可持续发展转型。
